Blog-Beitrag

Thema Sanierungsgebietsabgabe

25-06-2014 08:37 von Walter Hannot (Kommentare: 1)

In den letzten Jahren haben deutlich mehr Geschäfte im Sanierungsgebiet geschlossen als geöffnet. Zunehmend mehr Wohnungen stehen leer. Zahlreiche in den 90er Jahren sanierte Häuser benötigen bereits wieder eine Überarbeitung. Es findet bereits seit Jahren kaum noch Bautätigkeit in der Altstadt statt. Das öffentliche Leben, Handel und Wandel, gehen zurück. Und wer sein Haus in der Altstadt verkaufen will, lernt jenseits theoretischer Wertermittlungen den tatsächlichen Marktwert kennen, sofern sich überhaupt ein Interessent findet. Berücksichtigt man dann noch die Prognosen des demografischen Wandels, so ist nach heutigem Stand die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, daß die Altstadt in 20 Jahren ein zu 50 Prozent leer stehendes Freilichtmuseum ist und die übrigen 50 Prozent an Objekten in der Folge kaum noch etwas wert sind. Es ist allerdings immer noch genügend Zeit zu handeln. Sofern die zur Verfügung stehenden Mittel auch zur Unterstützung dieses Ziels eingesetzt werden!

Schreiben von Walter Hannot an Steffen Wackwitz (Baudezernent, Stadt Meißen) am 24. Juni 2014, 17:27 Uhr

Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet "Historische Altstadt"

Sehr geehrter Herr Wackwitz,

haben Sie ganz großen Dank für die umfangreiche Beantwortung meiner E-Mail und der darin gestellten Fragen zum Thema! Im Hinblick auf die morgige Stadtratssitzung und die damit verbundene öffentliche Diskussion erlaube ich mir eine kurz gefasste Antwort.

1. Die Aussagen der an alle Eigentümer verschickten Sanierungsgebietsbroschüre spiegeln die Bewertungsgrundsätze zur Berechnung der Abgaben. So manche Aussage ist geschönt, wenn man die tatsächliche Entwicklung wie die Perspektiven im Sanierungsgebiet betrachtet, manche sind einfach falsch. Oder will man ernsthaft behaupten, dass beispielsweise die Aussage zu Zone 2 irgendetwas mit der Realität zu tun hat "Endzustand Stichtag 31.12.2017 - Ziel erreicht - anwohnergerechte Urbanität (Wohnquartiere) mit entsprechender Straßenraumgestaltung, Görnische Gasse als attraktive fußläufige Verbindung zur Porzellanmanufaktur entwickelt". Für diejenigen, die das Sanierungsgebiet kennen, weil sie dort leben und arbeiten und/oder Ihnen die dortigen Häuser gehören, zeigt sich die Wahrheit ganz anders. Wie wollen Sie diese Eigentümer motivieren, eine Abgabe, errechnet auf Basis solcher Faktendarstellung, zu akzeptieren?

2. Die aus der Ausgleichsabgabe geplanten Maßnahmen sind bedauerlicherweise die erwarteten: Und diese heißen Straßenbau, Straßenbau, Straßenbau. In manchen Fällen ist da sicherlich ein akuter Bedarf vorhanden, aber keineswegs in dieser Ausschließlichkeit. Ihrer Anmerkung "Wir können den äußeren Rahmen schaffen – die öffentliche Infrastruktur sanieren;  das Leben, Wohlfühlen, Familie in der Altstadt können nur die Menschen gestalten, die diese Infrastruktur nutzen" ist grundsätzlich beizupflichten. Allerdings bestehen die förderfähigen Rahmenbedingungen im Sanierungsgebiet aus viel mehr und manchmal aus wichtigeren Aspekten als dem Straßenbau.

3. Eine Berücksichtigung dieser Aspekte würde die Eigentümer sicherlich eher motivieren und einen deutlich größeren Beitrag zur Vitalisierung der Altstadt leisten als der Straßenbau. Im Übrigen wäre es doch auch zum jetzigen Zeitpunkt kein Problem, für mehr Akzeptanz der Sanierungsabgabe in der gewünschten Form zu werben, indem die Betroffenen zumindest an den Vorschlägen beteiligt, was damit gemacht wird. Und gleichermaßen stünden sicherlich auch zahlreiche Mitglieder des Kulturvereins hier mit realistischen und realisierbaren Vorschlägen zur Seite. Die weitere Vertagung der bereits mehrfach besprochenen Eigentümerversammlung wirkt da ebenfalls kaum vertrauensbildend.

Persönlich habe ich das Glück, in einem sehr schönen und gut funktionierenden Wohngebiet der Altstadt zu leben. Allerdings gibt es auch hier wichtigere Aspekte als den Straßenbau. Und das trifft erst Recht für andere Bereiche des Sanierungsgebietes  zu. Und wenn dort weitere Lichter ausgehen – was keine Schwarzmalerei ist, sondern Mathematik – dann nützen auch keine bestsanierten Straßen zwischen leerstehenden Häusern mehr.

Entschuldigen Sie bitte meine offenen Worte, ich bin nach Meißen gezogen, weil die Stadt mich seit über 20 Jahren begeistert. Meinen Kindern würde ich gerne das Gefühl geben, dass dies auch für sie in einigen Jahrzehnten noch so sein wird.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Walter Hannot

Schreiben von Steffen Wackwitz an Walter Hannot am 24. Juni 2014, 14:24 Uhr

Sehr geehrter Herr Dr. Hannot,

noch einmal herzlichen Dank für Ihre Mail vom 26.05.2014. Ich hoffe auf Ihr Verständnis, dass ich aufgrund der aktuellen Unwetterereignisse nicht umgehend antworten konnte.

Nun zu Ihren Fragen, die ich gern beantworte:

Die Ausgleichbeträge nach Baugesetzbuch (BauGB) zur Berechnung der Bodenwertsteigerung im Sanierungsgebiet wurden durch den Gutachterausschuss des Landkreises Meißen ermittelt und liegen als Gutachten der Stadt Meißen vor.

Nach dem Beschluss im Stadtrat am 25.06.2014 zur Festsetzung der Ausgleichsbeträge und den damit verbundenen Abschlägen für die vorzeitige Ablösung und weiteren Abschlägen für die Grundstücke, die im Überschwemmungsgebiet der Elbe liegen, werden zügig die Verträge an die Eigentümer der Grundstücke versendet. Unser Ziel ist es,  bis ca. Mitte/ Ende 2015 allen Eigentümern die Verträge zugestellt zu haben.

Die Stadt Meißen hat seit Beginn der Sanierung und Modernisierung der Historischen Altstadt immer auf Basis einer entsprechenden Sanierungskonzeption, auch Rahmenplan genannt, die umfassende Sanierung der um 1990 maroden Innenstadt voran gebracht. Ohne diese Konzepte wären kaum knapp 70 Mio. € Fördermittel nach Meißen zur Rettung der Altstadt geflossen. Diese Rahmenpläne wurden in einem Zeitraum von 5 - 6 Jahren fortgeschrieben, zuletzt mit Beschluss des Stadtrates im Jahr 2009. Am 25.06.2014 wird wieder ein Fördergebietskonzept für die historische Altstadt beschlossen, welches vor allem der Sicherung der weiteren Finanzierung der noch notwendigen Maßnahmen im Sanierungsgebiet dient. Ich darf daran erinnern, dass wir im Jahr 2011 die Neugestaltung des Schulplatzes im Jahr 2012 der Gerbergasse und Neugasse öffentlich vorgestellt hatten. Im Rahmen der Auslegung der Planungskonzepte gingen dazu einige Anregungen und Hinweise mit ein, die sich in der Umsetzung wiederfinden werden.

Welche Maßnahmen sollen nun von den Ausgleichsbeträgen angepackt werden?
Hier einige Beispiele:  

  • Neugestaltung Schulplatz/ Kosten ca. 400.000 €
  • Neugestaltung Straße Freiheit /Kosten ca. 200.000 €
  • Neugestaltung kleiner Hohlweg / Kosten ca. 150.000 €
  • Neugestaltung Lorenzgasse / Kosten ca. 120.000 €
  • Neugestaltung Neugasse / Kosten ca. 1.100.000 €

Das alles bis zum Jahr 2017 zu schaffen, ist natürlich sehr ambitioniert.  Das Ende der Sanierung im Jahr 2017 anzusetzen, entsprach einer Vorgabe des Staatsministeriums des Innern, nach 25 Jahren seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung (1992) die Sanierung abzuschließen. Inzwischen hat der Bundesgesetzgeber die Frist auf den 31.12.2021 festgelegt (§ 235 Abs. 4 BauGB). Falls das Ziel der Sanierung bis zum Jahr 2017 erkennbar nicht erreicht wird, kann und wird die Stadt Meißen mit entsprechendem Beschluss die Frist verlängern.

Welche Ausnahmen gibt es von der Zahlungspflicht?

Es wird im Einzelfall, analog wie bei der Erhebung von Abwasserbeiträgen, Ausnahmen zur Vermeidung von unbilligen Härten geben. Dazu zählt unter anderem auch eine vom Eigentümer nicht zu vertretende Unwirtschaftlichkeit des Grundstücks.

Weiterhin wird es die Möglichkeit der Stundung, des Zinserlasses und der Ratenzahlung geben.

Was passiert, wenn die Wertermittlung im Jahr 2017 für das Sanierungsgebiet deutlich schlechter ausfällt als heute, allerdings auf Basis der Bewertung 2014 gezahlt wurde?

Das ist ein Fall, von dem ich hoffe, dass dieser in Zukunft nicht eintritt. Da wir versuchen, die Ausgleichsbeträge mit der Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung (also mit einem 20 %igen Abschlag) zu vereinbaren, gehen beide Seiten gleichermaßen ein Risiko ein. Wenn der Vertrag geschlossen ist, wird die Zahlung fällig und der Betrag ist abgegolten. Auch die Stadt Meißen trägt damit das Risiko, dass der Endwert sich erhöhen könnte und weniger Einnahmen erzielt werden als möglich. Einen finanziellen Ausgleich wird es so oder so nicht geben.

Ich gebe Ihnen Recht, was die gelebte Wirklichkeit in der Innenstadt betrifft. Allerdings erheben wir keine Sozialbeträge oder Beträge für die Ansiedlung von Bewohnern und Händlern. Die Grundstückspreise gingen in den letzten Jahren mal hoch (in den 90ern wurden Ruinen zu Höchstpreisen gehandelt) und nach der Immobilienblase des Jahres 2009 nach unten. Auf dies hatte und hat die Stadt, speziell das Baudezernat, keinen Einfluss. Wir können den äußeren Rahmen schaffen – die öffentliche Infrastruktur sanieren;  das Leben, Wohlfühlen, Familie in der Altstadt können nur die Menschen gestalten, die diese Infrastruktur nutzen.

Ich möchte an dieser Stelle nochmals darauf verweisen, dass es nicht Sache der Stadt ist, beim Bürger Geld zu „beantragen“, sondern die Stadt nach Baugesetzbuch verpflichtet ist, diese Beträge zu erheben.

Die fehlende Sanierung der letzten Jahrzehnte, vor dem 2. Weltkrieg und die weitere unterlassene Sanierung in 40 Jahren Sozialismus haben tiefe Spuren hinterlassen. Der Patient „Altstadt“ ist zwar von der Intensivstation entlassen, ganz überm Berg ist er noch nicht. Wir und unsere nächste Generation werden weiter sanieren und versuchen, Leben in die Innenstadt zu bringen.

So sei auch Ihnen gedankt, dass Sie den Mut hatten, sich solch eines „Patienten“ wie der Freiheit 5 anzunehmen.  Ich bin über jeden froh und dankbar, der sich so eine Baulast aufbürdet – aber am Ende mit einem individuellen Wohnen belohnt wird.

Abschließend möchte ich auf eine geplante Einwohnerversammlung für die Innenstadt hinweisen, speziell zunächst für die Grundstückseigentümer wegen der Ausgleichsbeträge.  Den Tag und die Zeit werden wir rechtzeitig bekannt geben.

Für Rückfragen stehe ich sehr gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Steffen Wackwitz
Baudezernent
Stadt Meißen

Zurück

Einen Kommentar schreiben

Der Stadtrat hat zunächst das Vorgehen gebilligt, ebenso ein neues Fördergebietskonzept für die historische Altstadt, und Herr Wackwitz hat in der Sitzung Eigentümerversammlungen für Mitte/Ende August angekündigt. Darauf darf man gespannt sein. Zudem ist bereits jetzt eine individuelle Beratung bei der SEEG möglich (s. Kontaktdaten Broschüre)
Die Knackpunkte sind aus meiner Sicht bislang noch nicht wirklich von Stadtverwaltung/Stadtrat benannt wurden. Dies liegt jedoch- wie man aus meiner Sicht eingestehen muss- auch in der Natur der Sache. Wenn man die Gesamtsicht der Kommune betrachtet, kann man vermutlich nur zu der Auffassung kommen, auf die vorzeitige Ablösung zu drängen. (Wer gibt schon gerne 2/3 der Einnahmen an Land und Bund weiter, die sich auch nicht scheuen die Kommunen zu belasten....)
Individuell muss dies jedoch jeder selber entscheiden. Hierfür sollten zumindest transparent alle Beurteilungskriterien für eine Entscheidung auf den Tisch kommen.
Und ich stimme Herrn Hannot zu, dass ein überzeugendes und nachvollziehbares Maßnahmekonzept für die eingenommenen Gelder die Akzeptanz der Eigentümer für eine Ablösung durchaus beeinflussen kann.

Kommentar von M. Heine 25-06-2014